宅地建物を買うとき・売るとき

宅地建物取引(買うとき・売るとき)におけるトラブルをさけるために

事業者の信頼度の確認

 一般に不動産業者といわれていますが、宅地建物取引業を営むためには免許が必要です。

 北海道知事免許を受けている事業者の情報については、免許した各(総合)振興局建設指導課または道庁建築指導課(石狩振興局以外の13(総合)振興局分)で免許申請書の閲覧ができます。

 また、道では、過去5年間に行った行政処分について、ホームページでその内容を公表しています。
 ※国や各都道府県が行った宅地建物取引業者に対する過去の行政処分歴を国土交通省ネガティブ情報等検索サイトで検索することもできます。

 「ここは良い業者ですか?」と尋ねられることがありますが、このようなご質問にはお答えしておりません。ご覧になった情報などにより、ご自身で判断することになります。

悪い手口の例

おとり広告 ~ 実際には販売しない物件の広告を出し、お客を引き寄せて、言葉巧みに広告とは全く違う物件を売りつける。

原野商法  ~ 北海道では非常に多かったもので、「あなたも夢を買いませんか」などと言い、宅地といては二束三文の土地を売りつける。

 このほかにも、契約をせき立てられ契約するかどうかを判断する時間を与えられない、迷惑を覚えさせるような時間に電話や訪ねてきたりする、いやがらせ、脅迫など・・・

事業者に媒介・代理を依頼するときは

 宅地建物の売買をしようとするときは、事業者に媒介(取引相手をさがしてもらうこと、一般的には仲介という)または代理を依頼する場合が多いです。
 事業者が、媒介または代理の依頼を受けたときには、その内容を書面(媒介・代理契約書)にして交付することが宅地建物取引業法で義務づけられています。
 媒介契約の形態には、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類あります。

媒介契約 依頼者の義務
専任媒介契約  他の事業者に重ねて媒介の依頼はできない。
 依頼者自ら発見した相手方と契約することはできるが、その場合は、事業者に対して媒介契約の履行のために要した費用を払う。
 他の事業者の媒介によって契約した場合は、違約金を支払う。
専属専任媒介契約  他の事業者に重ねて媒介の依頼はできない。
 依頼者自ら発見した相手方とも契約してはならないの事業者の媒介によって契約した場合や、依頼者自ら発見した相手方と契約した場合は、違約金を支払う。

一般媒介契約

~事業者名を明示するか否かで
 ・明示型
 ・非明示型
 の2タイプがあります。

(明示型の場合)
 他の事業者に重ねて媒介を依頼でき、その名前を明示する。
 他に依頼した事業者の媒介によって契約した場合、または依頼者自ら発見した相手方と契約した場合には、依頼した事業者に通知する。
 上記の通知を行った場合、または明示していない事業者の媒介によって契約した場合には、事業者に対して媒介契約の履行のために要した費用を支払う。

(非明示型の場合)
 一般媒介契約書の特約事項の中で、他の事業者に重ねて媒介を依頼する場合でも、その事業者を明示する義務を負わない旨を記載する必要がある。

 

現地調査のポイント

 物件について、事業者からいろいろ説明を受けることになりますが、なにより大切なことは、納得のいくまで説明を求め、自分の目と足で確かめることです。「仕事が忙しいので....」、「日中は時間がないので....」といって、事業者に任せたり、暗い夜間に見に行くと、あとでトラブルとなることもあります。

 自分が調査した結果と事業者が説明したことが一致するかどうかは、その事業者の信用度のチェックポイントのひとつになります。

 5つのポイント

  1. 自分で通常の交通機関を使って行く。
  2. 現地には時間帯を変えて複数回行く。
  3. 近所の人、地元の人の話を聞いてみる。
  4. 家族や不動産売買の経験のある人と一緒に行く。
  5. 本や雑誌などを参考にして、確認項目を事前に用意し、現地で面倒がらず確認する。

重要事項説明って

 事業者は買主に対して、契約する前までに、「重要事項説明書」を宅地建物取引士から交付させ、それを説明させなければなりません。宅地建物取引士の資格がない営業担当者や事務担当者が「重要事項説明書」の説明を行うことは、宅地建物取引業法上できません。説明する宅地建物取引士は、法律上、宅建士証を提示して説明しなければなりませんので、必ず確認しましょう。

 重要事項説明書は契約前に必ずもらい、自分の確認したいこと、疑問を遠慮なく質問し、説明を受け、理解した上で、取引するか否かを決めましょう。

 特に、口頭だけの説明では、あとでトラブルとなったとき、「説明した」「聞いてない」という水掛け論になることが多いものです。重要事項説明書に書いてあること以外に説明を受けたことも、はっきり書面に書いてもらいましょう。

契約するとき・やめるとき

 不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結します。

 いったん契約書を作成すると、これ以降は、契約書の記載内容によって進められ、将来、取引について紛争が生じたときには、原則として契約書に基づいて解決されることになります。

 契約をする前には、契約書をよく読み、わからない点は納得できるまで確認してから契約しましょう。

契約時の留意点

  • ハンは自分で押すこと(貸さない)
  • 仮契約書、買付証明書、売渡承諾書は作らない
  • 口約束はしない(取り決めや確認事項は書面に残す)
  • 拇印や署名でも契約は有効なので注意
  • 宅地造成の許可・建築確認を受けているかどうかを確認する

 契約が成立したのちに、どうしてもやめなくてはならなくなった場合は、次のような契約解除方法がありますが、弁護士や司法書士等、法律の専門家に相談をしてください。
 ただ、本当に契約解除が得策なのかどうかを、慎重に考えてください。

  1. 法律の規定に基づく解除
  2. クーリングオフ制度が利用できる場合
  3. 契約違反による解除
  4. 瑕疵担保責任による解除
  5. 手付放棄による解除
  6. 話し合いによる契約の解除
  7. 錯誤・詐欺による契約の取消等

法律相談窓口

札幌弁護士会 電話相談
  電話番号 011-281-8686
  相談時間 毎週月~金曜日 午前10時~午後4時
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旭川司法書士会ホームページ

 

法テラス札幌(法的トラブルを解決するための情報提供サービス)
  法テラス札幌ホームページ
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  相談時間 平日 午前9時~午後4時(予約は午後5時まで)
  相談料金 情報提供については無料

 

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