終身建物賃貸借制度

終身建物賃貸借制度

終身建物賃貸借制度とは、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づく制度で、高齢者が賃貸住宅に終身にわたり居住できる仕組みとして、借地借家法の特例として設けられたものです。
具体的には、60歳以上の高齢者が安心してバリアフリー化された賃貸住宅に住み続けられるよう、賃借人が生きている限り契約が存続し、死亡時に終了する、賃借人本人一代限りの賃貸借契約を有効に締結できる制度です。
この制度を利用して賃貸住宅の事業を行う場合は、あらかじめ都道府県知事等の事業認可が必要です。

入居者は、バリアフリー化された住宅に、立退きの催促を受けることなく住み続けることができる他、家賃の支払い等にメリットがあります。また、この制度では、終身という長期間の賃貸借契約になりますが、1年以内の定期借家契約(仮入居の契約)の申し出を行い、実際に住んでみて「ここなら住んでいたい」となってから終身の契約をする「仮入居」の制度を活用することも可能です。

認可事業者も、借家権の相続がなく、 空き室発生リスクの軽減が期待できます。

制度の概要

 

入居要件

60歳以上の方及びその配偶者若しくは60歳以上の親族

家賃の支払い

毎月払い、一括前払い、一部前払い

※前払い家賃の算定の方法は、契約書に記載します。

※前払いで家賃を支払った場合で、想定した居住年数より前に死亡した場合や、中途解約をしたときには精算しますので、週払い分の家賃は賃借人に返されます。

賃貸人からの解約

次の場合、知事の承認を受けて解約の申し入れが可能

住宅が老朽、損傷などにより、適切に維持するのが困難になった場合

賃借人が住宅に長期間にわたり居住しなくなり、住宅を適正に管理するのが困難になった場合

※賃借人が家賃を支払わないなど契約上の義務を行わないような場合は、知事の承認を受ける必要はありません。

賃借人からの解約

老人ホームへの入居や親族との居住のための場合:1ヶ月前の申し入れで解約可能

任意の解約の場合:6ヶ月前の申し入れで解約可能

賃借人が死亡した場合 同居配偶者や60歳以上の同居親族が望む場合は、引き続き終身建物賃貸借契約を新たに締結することが可能
事業の認可基準

1.事業を行おうとする方が、事業を行うために必要な資力や能力があること

2.賃貸住宅の構造等が次の基準に適合していること

 原則として1戸当たりの規模が25平方メートル以上であり、各戸に台所等を備えていること(ただし、共同利用の場合にあっては18平方メートル以上)

 段差のない床など、加齢対応構造が国の基準に適合すること

3.書面によって契約する賃貸住宅で、賃借人が亡くなるまで存続し、賃借人が亡くなった時に終了すること

4.入居希望者の申し出があれば、1年いないの定期建物賃貸借(仮入居)ができること

5.賃貸の条件で、賃借人から敷金以外の権利金などを受領しないこと

など

その他 賃借人は、借家権を譲渡または転貸することはできません。

 

終身建物賃貸借制度に関する事務処理要領

事業の認可申請等における必要書類

○事業認可

事業認可申請書(第1号様式_事業認可申請書 (DOC 130KB)

賃貸住宅の位置を表示した付近見取図

縮尺、方位、賃貸住宅の敷地の境界線及び敷地内における賃貸住宅の位置を表示した配置図

縮尺、方位、間取り、各室の用途及び設備の概要を表示した各階平面図

事業の認可を受けようとする方が賃貸住宅の敷地を使用できる権利(所有権、賃借権など)があることを証明する書類

事業の認可を受けようとする方が法人の場合は、登記簿謄本、定款並びに直前三年の各事業年度の貸借対照表、損益計算書

事業の認可を受けようとする方が個人の場合は、住民票の抄本、資産に関する調書

 

※認可申請の内容、方法等により必要書類が変更になる場合があります。

※1について、事業変更の場合は事業変更認可申請書(第4号様式_事業変更認可申請書 (DOC 18KB))、事業の軽微な変更の場合は、事業の軽微な変更の届出書(第7号様式_事業の軽微な変更の届出 (DOC 19.5KB))を利用すること。

 

○終身建物賃貸借の解約

解約承認申請書(第8号様式_終身建物賃貸借の解約承認申請書 (DOC 18KB)

 

○管理状況に関する報告

認可住宅の管理状況の報告について(第11号様式_認可住宅の管理状況の報告について (DOC 15KB)第12号様式_認可住宅の管理状況の報告について (DOC 12.5KB)

 

○地位の継承

認可事業者:認可事業者の地位の継承の届出書(第15号様式_認可事業者の地位の承継の届出書 (DOC 12.5KB)

地位の継承を受けようとする者:認可事業者の地位の継承の承認申請書(第16号様式_認可事業者の地位の承継の承認申請書 (DOC 12.5KB)

 

○事業の廃止

事業廃止届出書(第19号様式_事業廃止届出書 (DOCX 16KB)

 

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