なぜなぜ?不動産取得税のQ&A

 Q1
 宅地を購入したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。また、この宅地に住宅を建てた場合、宅地の不動産取得税が軽減されると聞いたのですが。

A1
●課税時期

 一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね3か月後となります。

●税額計算

 税額は、固定資産課税台帳の登録価格に3%を乗じた額となります。
 宅地の場合は、特例により、固定資産課税台帳の登録価格の2分の1の価格に3%を乗じた額とな ります。

<例>
固定資産課税台帳の登録価格が800万円の場合

800万円 × 1/2(宅地を取得した場合の特例) × 3%12万円


●軽減措置

 土地の取得後3年以内に一定の要件を満たす住宅を取得したときは、住宅1戸につき、4万5千円又は住宅1戸の床面積の2倍(200m2限度)に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額のいずれか大きい方の額が軽減されます。
 住宅取得優遇制度(不動産取得税の軽減措置)のページに要件などの説明があります。

<例>

  • 住宅の延べ床面積が150m2
  • 土地の面積が250m2
  • 固定資産課税台帳の登録価格が800万円  の場合


[軽減される額]

  • 150m2×2は、200m2を超えるので → 200m2とする。
  • 200m2×(800万円×1/2÷250m2)×3%=9万6千円4万5千円 なので、9万6千円
  • 軽減後の納税額は、
    12万円 - 9万6千円 = 2万4千円となります。


<注意>

  • 住宅が新築される前に土地を譲渡した場合は、あなたから土地を譲り受けた者が住宅を新築しなければ、軽減を受けることはできません。
  • 住宅の床面積が、240m2を超える場合なども、軽減を受けることができません。
  • 軽減措置を受ける場合は、申請が必要となります。
 


 Q2
 私が購入した宅地に妻の名義で住宅を新築することにしました。
 この場合、私が購入した宅地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。
 A2
 土地の取得後3年以内であれば、その土地にどなたが住宅(一定の要件を満たしているもの)を新築しても不動産取得税の軽減を受けることができますが、この場合は、住宅が新築されるまで継続して土地を所有していることが必要です。
 軽減される額は、Q1の場合と同様です。
 なお、住宅取得優遇制度(不動産取得税の軽減措置)のページに要件などの説明があります。
 


 Q3
 私が購入した宅地を息子に贈与しました。
 この宅地に息子が住宅を新築した場合、私が購入した宅地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。
 A3
 あなたから土地を譲り受けた者が、あなたが土地を取得してから3年以内に一定の要件を満たす住宅を新築したときは、あなたが取得した土地についても不動産取得税の軽減を受けることができます。
 軽減される額は、Q1の場合と同様です。
 なお、住宅取得優遇制度(不動産取得税の軽減措置)のページに要件などの説明があります。
 


 Q4
 当社が購入した土地を宅地造成して分譲することにしました。
 分譲後に宅地の購入者が住宅を新築した場合、当社が購入した土地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。
 A4
 Q2と同様に、不動産取得税が軽減されます。
 


 Q5
 宅地の取得に対し、不動産取得税が課税されたのですが、現在この宅地の上に住宅を建築中で、住宅用土地の軽減を受ける予定です。
 課税となった税額は全額納付しなければならないのでしょうか。
 A5
 土地を取得して3年以内にその土地の上に住宅が新築される予定がある場合は、軽減予定の税額相当分(軽減額の算定はA1を参照)につき、住宅が完成するまで納税を猶予する制度があります。
 ただし、建築確認申請などで完成予定物件の内容が判る場合に限ります。
 この納税の猶予を受けるためには、土地の不動産取得税の納期限までに申請をする必要があり、住宅完成後は、再度、住宅用土地の軽減を受けるための申請が必要になります。
 なお、いったん全額納税して、住宅完成後に軽減を受けるための申請を行い、軽減税額の還付を受ける方法もあります。
 


 Q6
 新築住宅を購入したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

A6
●課税時期
 不動産取得税の課税の基礎となる家屋の価格は、固定資産課税台帳に登録された価格ですが、建築された年においては、固定資産課税台帳に価格が登録されておりませんので、固定資産評価基準(※)により評価した上で、課税することになります。
 新築家屋の場合、一般的な課税時期は評価額の算定作業があるため、家屋が完成した翌年の4月以降になります。

(※)固定資産評価基準とは、固定資産の評価や方法などについて総務大臣が定めたものをいい、不動産取得税同様、固定資産税においても土地や家屋などを評価する場合はこの固定資産評価基準によって行うこととされています。
 また、固定資産評価基準は物価の変動などを考慮して3年毎に改正されます。


●税額計算
 新築家屋の場合は、固定資産評価基準により評価した価格が基礎となります。
 この額は、新築された家屋の構造や用途、使用されている資材の種類や数量などにより異なり実際の建築費が基準となるものではありません。
 したがって、税額計算は、固定資産評価基準により評価してみなければお答えできませんが、仮に評価した額が1600万円であったとすれば、税額は次の計算式により求められます。

【住宅控除の計算式】

1600万円1200万円
(住宅控除))×3%12万円

 


 Q7
 新築マンションを購入したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください
 A7
●課税時期
 新築のマンションを購入した場合は、購入したマンションと土地(敷地権)が課税対象となりますが、購入したマンションの価格については、建築された年には、固定資産課税台帳にその価格が登録されておりませんので、固定資産評価基準により評価した価格を算出した上で、課税することになります。
 一般的な課税時期は評価額算定の作業があるため、翌年4月以降になります。土地(敷地権)も同時期に課税となります。

●税額計算
 購入したマンションの税額については、固定資産評価基準により評価した価格に3%を乗じた額となります。
 土地(敷地権)の税額については、その持分に応じた固定資産課税台帳に登録された価格を2分の1に軽減(宅地を取得した場合の特例)した価格に3%を乗じた額となります。

●軽減措置
 一定の要件を満たす新築マンションには軽減措置があります。
 ※住宅取得優遇制度(不動産取得税の軽減措置)のページに要件などの説明があります。
 


 Q8
 中古住宅とその敷地を取得したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

A8
●課税時期
 一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね3か月後となります。

●税額計算
 住宅の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格に3%を乗じた額となります。
 土地の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格を2分の1に軽減(宅地を取得した場合の特例)した価格に3%を乗じた額となります。

●軽減措置
 一定の要件を満たす中古住宅とその敷地には軽減措置があります。
 住宅取得優遇制度(不動産取得税の軽減措置)のページに要件などの説明があります。

<例>
 平成25年5月に中古住宅 (昭和62年新築、延べ床面積130m2、固定資産課税台帳の登録価格500万円)とその敷地(宅地、230m2、固定資産台帳の登録価格920万円) を取得した場合の軽減措置

● 住宅の不動産取得税の軽減
 個人が取得し、自らが居住するものであれば、軽減措置が受けられます。
 上記の住宅の場合は、450万円の住宅控除が受けられますので税額は次の計算式により求められます。

(住宅の価格-住宅控除額) × (税率) = (軽減後の税額)
(500万円-450万円) × 3% = 15,000円

<注意>

  • 住宅控除は、住宅の床面積(車庫、物置等を含みます)が240m2を超える場合や昭和56年12月31日以前に新築され新耐震基準に適合していない住宅を取得した場合などは受けられません。
  • 住宅控除額は、住宅が新築された時期により異なります。
  • 住宅控除を受けるためには申請が必要です。


● 土地の不動産取得税の軽減

 【土地の税額】

 920万円 × 1/2 (宅地を取得した場合の特例) × 3% = 13万8千円


 【軽減される税額】

 4万5千円又は、住宅の床面積の2倍(200m2限度)に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額のいずれか大きい方の額が軽減されます。

  1. 住宅床面積の2倍に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額の計算
    • 住宅床面積(130m2)の2倍は200m2を超えるので、200m2が限度になります。
    • 200m2に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額は、
      200m2×(920万円×1/2÷230m2)×3%=12万円
      となります。
  2. 軽減される税額の判定
    軽減される税額は、「4万5千円」か「住宅床面積の2倍に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額」のいずれか大きい額となりますので、比較すると、

    4万5千円 < 12万円

    となりますので、軽減される税額は12万円となります。


 【軽減後の納税額】
 (当初の税額)13万8千円-(軽減される税額)12万円=1万8千円

<注意>

  • 土地の取得者と住宅の取得者が異なる場合や土地の取得が住宅取得前後1年を超える場合にも、軽減を受けることはできません。
  • 土地の上にある住宅が住宅控除要件に該当しない場合にも、軽減を受けることができません。
  • 軽減措置を受ける場合には、申請が必要です。
 


 Q9
 中古マンションを取得したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。
 A9
●課税時期
 中古マンションを取得した場合は、取得したマンションと土地(敷地権)が課税対象となります。
 一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね3か月後となります。

●税額計算
 取得したマンションの税額については、固定資産課税台帳に登録された価格に3%を乗じた額となります。
 土地(敷地権)の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格のうち敷地権に対応する価格を2分の1に軽減(宅地を取得した場合の特例)し、その額に3%を乗じた額となります。

●軽減措置
 一定の要件を満たす中古マンションには軽減措置があります。
住宅取得優遇制度(不動産取得税の軽減措置)のページに要件などの説明があります。
 


 Q10
 新築の家屋を取得した場合、不動産取得税と固定資産税では、課税の基礎となる家屋の価格が異なると聞きました。
 どちらも固定資産評価基準によって評価するのに、なぜこのようなことになるのでしょうか。   
 A10
 固定資産税は、家屋が新築された翌年の1月1日現在の価格に基づいて課税されるので新築時から翌年の1月1日までの間の損耗の状況や積雪の影響などを考慮した補正がされます。
 この補正を「経年減点補正」といい、家屋の構造、用途、所在市町村別に定められてます。
 これに対し、不動産取得税は、家屋が新築された時点の価格に基づいて課税されますので経年減点補正は適用されません。
 


 Q11
 配偶者から不動産の贈与を受け、配偶者控除に該当したときは、国税の贈与税は課税されなかったのですが、不動産取得税も同じように課税されないのですか。
 また、親から不動産の贈与を受けた際に、相続時精算課税制度を選択し、贈与税が課税されなかった場合はどうなりますか。
 A11
 どちらの不動産の贈与の場合も不動産取得税が課税されます。
 婚姻期間が20年以上の夫婦間の贈与で、配偶者控除に該当し、贈与税が課税されなかった場合や、親からの贈与で相続時精算課税に係る特別控除を適用したことによって贈与税が課税されなかった場合でも、不動産取得税に贈与税と同様の制度がないことから、課税されることとなります。
 


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