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最終更新日:2018年7月06日(金)


不動産取得税のQ&A




質問別インデックス

Q1(不動産取得税とは)
不動産取得税とは、どのような税ですか。また、固定資産税とどのように違うのですか。

Q2(土地の課税と税額計算)
宅地を購入したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

Q3(住宅を新築した場合の土地の減額1)
宅地の取得に対し、不動産取得税が課税されたのですが、この宅地に住宅を建てた場合、宅地の不動産取得税は、軽減されますか。

Q4(住宅を新築した場合の土地の減額2)
私が購入した宅地に妻の名義で住宅を新築することにしましたが、私が購入した宅地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。

Q5(土地を譲渡し、譲受人が住宅を新築した場合の土地の減額1)
私が購入した宅地を息子に贈与しましたが、この宅地に息子が住宅を新築した場合、私が購入した宅地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。

Q6(土地を譲渡し、譲受人が住宅を新築した場合の土地の減額2)
当社が購入した土地を宅地造成して分譲することにしましたが、分譲後に宅地の購入者が住宅を新築した場合、当社が購入した土地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。

Q7(住宅を建築中の場合の納税の猶予)
宅地の取得に対し、不動産取得税が課税されたのですが、現在この宅地の上に住宅を建築中で、住宅用土地の軽減を受ける予定であっても、 課税となった税額は、全額納付しなければならないのでしょうか。

Q8(家屋の課税と税額計算(戸建て))
住宅を新築したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

Q9(家屋の課税と税額計算(新築マンション))
新築マンションを購入したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

Q10(家屋の課税と税額計算(中古戸建て))
中古住宅とその敷地を取得したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。

Q11(中古住宅とその敷地の軽減)
中古住宅とその敷地の取得に対し、不動産取得税が課税されたのですが、この住宅に住んでいると不動産取得税は、軽減されますか。

Q12(家屋の課税と税額計算(中古マンション))
中古マンションを取得したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。


Q13(新築住宅の価格)
家屋を新築した場合、不動産取得税と固定資産税では、課税の基礎となる家屋の価格が異なると聞きましたが、どちらの税も固定資産評価基準によって評価するのに、なぜこのようなことになるのでしょうか。

Q14(不動産の贈与)
配偶者から不動産の贈与を受け、配偶者控除に該当したときは、国税の贈与税は課税されなかったのですが、不動産取得税も同じように課税されないのですか。
また、親から不動産の贈与を受けた際に、相続時精算課税制度を選択し、贈与税が課税されなかった場合はどうなりますか。


Q15(不動産の相続)
不動産を相続で取得したのですが、不動産取得税は課税されるのですか。

Q16(納税管理人の申告)
海外に居住しているのですが、不動産取得税はどのように納めれば良いですか。

Q17(買取再販住宅の減額)
当社が購入した中古住宅をリフォームして個人に販売した場合に、この住宅の不動産取得税は軽減されるのですか。

Q18(課税時期)
不動産取得税は一度だけ課税されると聞いたのですが、去年、不動産取得税の納税通知書が送られて、今年も納税通知書が送られてきており、毎年課税されることがあるのですか。

◆Q&A

Q1(不動産取得税とは)
不動産取得税とは、どのような税ですか。
また、固定資産税とどのように違うのですか。 
A1
不動産取得税は、不動産(土地・家屋)の取得に対して一度だけ課税される税金です。
固定資産税は、毎年1月1日現在の固定資産(土地・家屋・償却資産)の所有者に対して課税される市町村の税金です。
Q2(土地の課税と税額計算)
宅地を購入したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。
A2
▼課税時期
一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね3か月後となります。

▼税額計算
税額は、固定資産課税台帳に登録された価格に3%を乗じた額となります。
宅地の場合は、固定資産課税台帳に登録された価格を2分の1に軽減(宅地を取得した場合の特例)した価格に3%を乗じた額となります。

<例>
固定資産課税台帳の登録価格が920万円の場合

920万円 × 1/2(宅地を取得した場合の特例) × 3% = 138,000円

▼軽減措置
住宅を新築する等、一定の要件に該当するときは、軽減措置があります。
要件などについては、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。
Q3(住宅を新築した場合の土地の減額1)
宅地の取得に対し、不動産取得税が課税されたのですが、この宅地に住宅を建てた場合、宅地の不動産取得税は、軽減されますか。
A3
土地の取得後3年以内に一定の要件を満たす住宅を新築したときは、住宅1戸につき、45,000円又は住宅1戸の床面積の2倍(200m2限度)に相当する土地の価格(固定資産課税台帳の登録価格)の2分の1に3%を乗じた額のいずれか大きい方の額が軽減されます。
要件などについては、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

<例>
  • 住宅宅の延べ床面積が130m2
  • 土地の面積が230m2
  • 固定資産課税台帳の登録価格が920万円の場合

[軽減される額]
  • 130m2 ×2は、200m2 を超えるので 200m2とする。
  • (920万円 × 1/2 ÷ 230m2) × 200m2 × 3% = 120,000円 > 45,000円
       土地1m2当たりの価格    住宅の床面積の2倍(200m2を限度)
    120,000円 > 45,000円なので、120,000円
  • 軽減後の納税額は、
    (当初の税額920万円 × 1/2 × 3%)138,000 円 - 120,000円 = 18,000円となります。

<注意>
  • 住宅が新築される前に土地を譲渡した場合は、あなたから土地を譲り受けた者が住宅を新築しなければ、軽減を受けることはできません。
  • 住宅の床面積が、240m2を超える場合なども、軽減を受けることができません。
  • 軽減措置を受ける場合は、申請が必要となります。
Q4(住宅を新築した場合の土地の減額2)
私が購入した宅地に妻の名義で住宅を新築することにしましたが、私が購入した宅地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。
A4
土地の取得後3年以内であれば、その土地にどなたが住宅(一定の要件を満たしているもの)を新築しても不動産取得税の軽減を受けることができますが、この場合は、住宅が新築されるまで継続して土地を所有していることが必要です。
軽減される額は、Q3の場合と同様です。
要件などについては、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。
Q5(土地を譲渡し、譲受人が住宅を新築した場合の土地の減額1)
私が購入した宅地を息子に贈与しましたが、この宅地に息子が住宅を新築した場合、私が購入した宅地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。
A5
あなたから土地を譲り受けた者が、あなたが土地を取得してから3年以内に一定の要件を満たす住宅を新築したときは、あなたが取得した土地についても不動産取得税の軽減を受けることができます。
軽減される額は、Q3の場合と同様です。
要件などについては、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

Q6(土地を譲渡し、譲受人が住宅を新築した場合の土地の減額2)
当社が購入した土地を宅地造成して分譲することにしましたが、分譲後に宅地の購入者が住宅を新築した場合、当社が購入した土地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。
A6
Q5と同様に不動産取得税が軽減されます。
Q7(住宅を建築中の場合の納税の猶予)
宅地の取得に対し、不動産取得税が課税されたのですが、現在この宅地の上に住宅を建築中で、住宅用土地の軽減を受ける予定であっても、課税となった税額は、全額納付しなければならないのでしょうか。
A7
土地を取得して3年以内にその土地の上に住宅が新築される予定がある場合は、軽減予定の税額相当分(軽減額の算定はQ3を参照)につき、住宅が完成するまで納税を猶予する制度があります。ただし、建築確認申請などで完成予定物件の内容が判る場合に限ります。
この納税の猶予を受けるためには、申請をする必要があり、住宅完成後は、それとは別に、住宅用土地の軽減を受けるための申請が必要になります。
なお、いったん全額納税して、住宅完成後に軽減を受けるための申請を行い、軽減税額の還付を受ける方法もあります。
Q8(家屋の課税と税額計算(戸建て))
住宅を新築したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。
A8
▼課税時期
不動産取得税の課税の基礎となる家屋の価格は、固定資産課税台帳に登録された価格ですが、新築された年においては、固定資産課税台帳に価格が登録されておりませんので、固定資産評価基準(※)により評価した上で、課税することになります。
新築家屋の場合、評価額の算定作業があるため、一般的な課税時期は家屋が完成した翌年の4月以降になります。
(※)固定資産評価基準とは、固定資産の評価や方法などについて総務大臣が定めたものをいい、不動産取得税同様、固定資産税においても土地や家屋などを評価する場合はこの固定資産評価基準によって行うこととされています。
この固定資産評価基準では、新築された家屋の構造や用途、使用されている資材の種類や数量などにより評価することとされており、実際の建築費が基礎となるものではありません。
(不動産取得税と固定資産税の価格の違いについてはQ13をご覧ください。)

また、固定資産評価基準は、物価の変動などを考慮して3年毎に改正され、総務大臣が固定資産評価基準を定めた場合は、官報で告示し一般に公表しています。
固定資産評価基準は、総務省ホームページで確認することができます。

▼税額計算
税額は、固定資産評価基準により評価した価格に3%を乗じた額となります。
住宅が一定の要件を満たしている場合は、評価した価格から1,200万円(長期優良住宅については1,300万円)の住宅控除額を差し引いた額に3%を乗じた額となります。
税額は、固定資産評価基準により評価してみなければ算出できませんが、新築された住宅が長期優良住宅以外の住宅で、仮に評価した価格が1,600万円であったとすれば、税額は次の計算式により求められます。

   (1,600万円-1,200万円(住宅控除))× 3%=120,000円
  • 住宅控除は、住宅の床面積(車庫、物置等を含む。)が240m2を超える場合などは、受けることができません。
  • 一定の要件を満たしている場合は、住宅控除が適用された上で納税通知書 が送付されますので、申請等の手続は必要ありません。
  • 要件などについては、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。
Q9(家屋の課税と税額計算(新築マンション))
新築マンションを購入したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。
A9
▼課税時期
新築のマンションを購入した場合は、購入したマンションと土地(敷地権)が課税対象となりますが、購入したマンションの価格については、建築された年には、固定資産課税台帳にその価格が登録されていませんので、固定資産評価基準により評価した価格を算出した上で、課税することになります。
一般的な課税時期は、評価額の算定を行う必要があるため、翌年の4月以降になります。土地(敷地権)も同時期に課税となります。

▼税額計算
購入したマンションの税額については、固定資産評価基準により評価した価格に3%を乗じた額となります。
土地(敷地権)の税額については、その持分に応じた固定資産課税台帳に登録された価格を2分の1に軽減(宅地を取得した場合の特例)した価格に3%を乗じた額となります。

▼軽減措置
  • 一定の要件を満たす新築マンションには軽減措置があります。
  • 一定の要件を満たしている場合は、軽減措置が適用された上で納税通知書が送付されますので、申請等の手続は必要ありません。
  • 要件などについては、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。
Q10(家屋の課税と税額計算(中古戸建て))
中古住宅とその敷地を取得したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。
A10
▼課税時期
一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね3か月後となります。

▼税額計算
住宅の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格に3%を乗じた額となります。
土地の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格を2分の1に軽減(宅地を取得した場合の特例)した価格に3%を乗じた額となります。

<例>
平成25年5月に中古住宅(昭和62年新築、延べ床面積130m2 、固定資産課税台帳の登録価格500万円)とその敷地(宅地、230m2 、固定資産台帳の登録価格920万円)を取得した場合の軽減措置
     (価格)         (税率)      (税額)
住宅 500万円         3% = 150,000円
土地 920万円 × 1/2 × 3% = 138,000円
▼軽減措置

Q11(中古住宅とその敷地の軽減)
中古住宅とその敷地の取得に対し、不動産取得税が課税されたのですが、この住宅に住んでいると不動産取得税は、軽減されますか。
A11
取得した住宅の延床面積(車庫、物置等を含む。)が50m2以上240m2以下で自ら居住するのであれば、軽減措置を受けられます。
要件などについては、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。

<例>
平成25年5月に中古住宅(昭和62年新築、延べ床面積130m2、固定資産課税台帳の登録価格500万円)とその敷地(宅地、230m2、固定資産台帳の登録価格920万円)を取得した場合の軽減措置

▼住宅の不動産取得税の軽減
個人が取得し、自らが居住するのであれば、軽減措置が受けられます。
上記の住宅の場合は、450万円の住宅控除が受けられますので、税額は次の計算式により求められます。

(住宅の価格-住宅控除額) × (税率) = (軽減後の税額)
(500万円 - 450万円) × 3% = 15,000円

<注意>
  • 住宅控除は、住宅の床面積(車庫、物置等を含みます)が240m2を超える場合や昭和56年12月31日以前に新築され新耐震基準に適合していない住宅 を取得した場合などは受けられません。
  • 住宅控除額は、住宅が新築された時期により異なります。
  • 住宅控除を受けるためには申請が必要です。

▼土地の不動産取得税の軽減
45,000円又は住宅の床面積の2倍(200m2限度)に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額のいずれか大きい方の額が軽減されます。
  1. 住宅床面積の2倍に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額の計算
    • 住宅床面積(130m2)の2倍は200m2を超えるので、200m2が限度になります。
    • 200m2に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額は、
      (900万円 × 1/2 ÷ 230m2) × 300m2 × 3%=120,000円 となります。
  2. 軽減される税額の判定
    軽減される税額は、「45,000円」か「住宅床面積の2倍に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額」のいずれか大きい額となりますので、比較すると、 45,000円 < 120,000円となりますので、軽減される税額は120,000円となります。
【軽減後の納税額】
(当初の税額920万円 × 1/2 × 3%)138,000円 - (軽減される税額)120,000円=18,000円

<注意>
  • 土地の取得者と住宅の取得者が異なる場合や土地の取得が住宅取得前後1年を超える場合は、軽減を受けることはできません。
  • 土地の上にある住宅が住宅控除要件に該当しない場合にも、軽減を受けることができません。
  • 軽減措置を受ける場合には、申請が必要です。
Q12(家屋の課税と税額計算(中古マンション))
中古マンションを取得したのですが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてください。
A12
▼課税時期
中古マンションを取得した場合は、取得したマンションと土地(敷地権)が課税対象となります。
一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね3か月後となります。
▼税額計算
取得したマンションの税額については、固定資産課税台帳に登録された価格に3%を乗じた額となります。
土地(敷地権)の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格のうち敷地権に対応する価格を2分の1に軽減(宅地を取得した場合の特例)し、その額に3%を乗じた額となります。
▼軽減措置
Q13(新築住宅の価格)
家屋を新築した場合、不動産取得税と固定資産税では、課税の基礎となる家屋の価格が異なると聞きましたが、どちらの税も固定資産評価基準によって評価するのに、なぜこのようなことになるのでしょうか。
A13
固定資産税は、家屋が新築された翌年の1月1日現在の価格に基づいて課税されるので、新築時から翌年の1月1日までの間の損耗の状況や積雪の影響などを考慮した補正率が適用されます。
この損耗の状況による補正率を「経年減点補正率」、積雪の影響などの補正率を「積雪寒冷補正率」といい、家屋の構造、用途、所在市町村別に定められてます。
これに対し、不動産取得税は、家屋が新築された時点の価格に基づいて課税されますので、経年減点補正率及び積雪寒冷補正率は適用されません。

【不動産取得税の価格】
家屋が新築された時点の価格
【固定資産税の価格】
家屋が新築された時点の価格 × 経年減点補正率 × 積雪寒冷補正率
=家屋が新築された翌年の1月1日現在の価格

(例) 札幌市に木造住宅を新築した場合の補正率
経年減点補正率(0.8)× 積雪寒冷補正率(0.75)=0.6

なお、固定資産評価基準は、物価の変動などを考慮して3年ごとに改正されます(直近では、平成30年に改正されています。)。この改正がある年の前年に建築される家屋は、不動産取得税と固定資産税で異なる固定資産評価基準を用いるため、差が生じることがあります。
固定資産評価基準については、Q8をご覧ください。
Q14(不動産の贈与)
配偶者から不動産の贈与を受け、配偶者控除に該当したときは、国税の贈与税は課税されなかったのですが、不動産取得税も同じように課税されないのですか。
また、親から不動産の贈与を受けた際に、相続時精算課税制度を選択し、贈与税が課税されなかった場合はどうなりますか。
A14
どちらの不動産の贈与の場合も不動産取得税が課税されます。
婚姻期間が20年以上の夫婦間の贈与で、配偶者控除に該当し、贈与税が課税されなかった場合や、親からの贈与で相続時精算課税に係る特別控除を適用したことによって贈与税が課税されなかった場合でも、不動産取得税に贈与税と同様の制度がないことから、課税されることとなります。
Q15(不動産の相続)
不動産を相続で取得したのですが、不動産取得税は課税されるのですか。
A15
相続による取得は、非課税(相続人以外の人になされた特定遺贈を除く。)となります。
Q16(納税管理人の申告)
海外に居住しているのですが、不動産取得税はどのように納めれば良いですか。
A16
不動産の取得者が海外に居住している場合や海外転勤等で長期不在となる場合、納税に関する一切の事項を処理するための納税管理人を設定する必要があります。納税管理人の申告は、不動産の所在地を管轄する総合振興局、振興局、道税事務所に「納税管理人申告書」を提出します。
「各種申請書等のダウンロードページ」へ
Q17(買取再販住宅の減額)
当社が購入した中古住宅をリフォームして個人に販売した場合に、この住宅の不動産取得税は軽減されるのですか。
A17
宅地建物取引業者が新築から10年以上経過している中古住宅を取得し、2年以内に一定のリフォーム工事を行った上で、自己の居住用として個人に販売した場合に不動産取得税の軽減を受けることができます。
要件などについては、住宅の取得に係る不動産取得税の軽減措置のページをご覧ください。
Q18(課税時期)
不動産取得税は一度だけ課税されると聞いたのですが、去年、不動産取得税の納税通知書が送られて、今年も納税通知書が送られてきており、毎年課税されることがあるのですか。
A18
不動産取得税は、土地や家屋を取得したときにその都度一度だけ課税され、取得した土地や家屋に対して毎年課税されるものではありません。
土地については取得時点で既に登録されている固定資産課税台帳の価格を基に課税するため登記をしてからおおむね3ヵ月後に納税通知書を送付することができますが、新築家屋については評価額の算定作業があることから、一般的に家屋が完成した翌年の4月以降に納税通知書を送付することになります。
このため、例えば、4月に土地を購入してその年に家屋を新築した場合は、その年に土地の納税通知書が、翌年に家屋の納税通知書が送られることになります。
なお、納税通知書に「土地」又は「家屋」と記載していますので、ご確認ください。


北海道総務部財政局税務課

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